Marcos assinou o contrato em uma tarde de sábado, em um estande de vendas cercado por maquetes, perspectivas digitais e promessas de um futuro apartamento. A incorporadora financiaria diretamente o imóvel ainda na planta, sem participação de banco. Ele pagou a entrada, comprometeu boa parte da renda familiar nas parcelas e guardou uma cópia do contrato na gaveta. Durante quase dois anos, manteve os pagamentos em dia.
Quando a renda diminuiu e ele precisou pedir o distrato, ou seja, o encerramento amigável de um contrato antes do fim do prazo, as surpresas vieram em sequência. Primeiro, descobriu que a retenção pretendida pela empresa era muito maior do que imaginava. Depois, um advogado explicou que o contrato continha cláusula de alienação fiduciária, modalidade de garantia que, em determinadas situações, permite a venda do imóvel em leilão para quitação da dívida. Por fim, Marcos descobriu um detalhe que ninguém mencionou durante a contratação: a incorporadora nunca registrou o contrato no Cartório de Registro de Imóveis.
Marcos sequer sabia que essa etapa existia. E é justamente aí que começa uma das discussões mais relevantes atualmente em tramitação no Superior Tribunal de Justiça (STJ). Afinal, o STJ pode aplicar as regras mais severas da legislação especial a um contrato de compra e venda com alienação fiduciária que nunca foi registrado em cartório? Ou, diante da ausência do registro, devem prevalecer as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor (CDC)?
Quando o problema aparece
Marcos não é o único consumidor a enfrentar esse problema. Casos semelhantes se multiplicaram nos tribunais brasileiros nos últimos anos, produzindo decisões divergentes e insegurança jurídica. Foi justamente esse cenário que levou o STJ a afetar o Tema 1.420 para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, mecanismo utilizado quando uma mesma controvérsia se repete em centenas de processos.
Na prática, poucos compradores sabem que a alienação fiduciária depende de registro para produzir plenamente seus efeitos jurídicos. Ademais, após assinar contratos extensos e repletos de cláusulas técnicas, a maioria dos compradores acredita que as empresas envolvidas na operação adotarão todas as providências necessárias para concluir o negócio.
Segundo Kevin de Sousa, sócio do escritório Sousa & Rosa Advogados e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), essa assimetria de informação coloca o consumidor em posição de vulnerabilidade. “O consumidor assina dezenas de páginas, confia no corretor e na incorporadora, e sequer imagina que aquele contrato precisaria de um registro no cartório de imóveis para que a alienação fiduciária produzisse efeitos como garantia real.”
Para ilustrar a situação, o especialista faz uma comparação simples. “É como adquirir um seguro de carro e descobrir, apenas no dia do acidente, que a seguradora nunca ativou a apólice.”
Sem banco, aumenta o risco
O problema aparece com mais frequência nos financiamentos realizados diretamente pelas incorporadoras, modalidade em que não existe uma instituição financeira intermediando a operação. Nesses casos, a empresa atua simultaneamente como vendedora e credora fiduciária, o que pode levar ao adiamento ou até mesmo à ausência do registro.
Rafael Verdant é sócio do Contencioso Cível do Albuquerque Melo Advogados. Ele afirma que esse contexto está no centro da discussão que chegou ao STJ. “O cenário típico do Tema 1.420 é o do financiamento direto com a incorporadora, sem banco no meio. O consumidor assina o contrato, paga as parcelas e não tem a menor condição de perceber que o registro não aconteceu sem acessar, por conta própria, a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, o que, na prática, nenhum leigo faz.”
A situação é diferente quando há financiamento bancário. Como a instituição financeira só libera os recursos após a constituição da garantia, ela costuma registrar o contrato de forma praticamente automática. Por isso, a controvérsia concentra-se principalmente nos contratos firmados diretamente entre compradores e incorporadoras.
A pergunta que o STJ precisa responder
O Tema 1.420 gira em torno de uma pergunta decisiva: quando a alienação fiduciária permanece sem registro em cartório, deve prevalecer a Lei nº 9.514/1997 ou a proteção prevista pelo Código de Defesa do Consumidor e pela Lei do Distrato?
O STJ já enfrentou discussão semelhante no Tema 1.095. Na ocasião, definiu que, quando a alienação fiduciária está regularmente registrada, prevalece a legislação especial. A justificativa é simples: as partes constituíram validamente a garantia e, por isso, a lei determina a aplicação do regime jurídico próprio da alienação fiduciária. Entretanto, a situação agora é diferente. O que está em debate não é a validade de uma garantia regularmente registrada, mas justamente a consequência jurídica da ausência desse registro.
O peso jurídico da ausência de registro
Para Rafael Verdant, existe uma distinção relevante entre os dois cenários. “Quando as partes constituem regularmente a garantia, aplica-se a lei especial; sem registro, o CDC pode prevalecer.”
Segundo ele, aplicar a Lei nº 9.514/1997 a contratos sem registro significa impor ao comprador as consequências mais rigorosas da legislação sem que a própria garantia tenha sido formalmente constituída. “O regime da Lei 9.514/1997, que na prática inviabiliza a devolução dos valores pagos, foi construído para garantias reais devidamente constituídas. Aplicá-lo a um contrato sem registro significa submeter o consumidor às consequências mais duras da lei por uma omissão que competia ao fornecedor sanar.”
Além dos efeitos financeiros, a afetação do tema já produz reflexos processuais imediatos. Processos que discutem a mesma matéria em tribunais de segunda instância e no próprio STJ ficam suspensos até a definição da tese. Nesse ínterim, Kevin de Sousa lembra que essa paralisação temporária busca justamente uniformizar o entendimento sobre o tema. “Compradores e incorporadoras que já estão em litígio não terão decisão definitiva até o julgamento do repetitivo. Por outro lado, a tese firmada terá aplicação obrigatória, trazendo previsibilidade e estabilidade ao mercado.”
Sem registro, a garantia perde força
Embora o tema pareça restrito ao universo cartorial, o registro produz efeitos relevantes tanto para empresas quanto para compradores. Do ponto de vista jurídico, ele não representa mera formalidade. É justamente o ato que transforma a garantia prevista no contrato em um direito real reconhecido perante terceiros.
Kevin de Sousa lembra que a própria Lei nº 9.514/1997 estabelece essa exigência. “O artigo 23 da Lei 9.514/1997 é claro: a propriedade fiduciária do imóvel se constitui com o registro. Sem ele, o que existe é um contrato entre as partes, mas não um direito real oponível a terceiros.”
Segundo o especialista, a ausência dessa formalização cria um cenário de incerteza jurídica justamente quando surgem conflitos relacionados à inadimplência ou ao distrato. “O risco concreto para o consumidor é que, em caso de distrato ou inadimplência, a incorporadora tente aplicar as regras mais severas da Lei 9.514, como a consolidação da propriedade e a perda quase integral dos valores pagos, mesmo sem ter cumprido a formalidade que daria legitimidade a esse procedimento.”
Falta de registro prejudica os dois lados
A discussão, contudo, não envolve apenas os interesses do comprador. Danielle Biazi, especialista em Contratos e Direito do Consumidor e sócia do escritório Biazi Advogados Associados, ressalta que a ausência de registro também fragiliza a posição da própria empresa. “A alienação fiduciária é um contrato que transfere ao credor uma garantia muito eficiente na venda de imóveis, mas que está restrita ao regular atendimento dos requisitos previstos em lei própria. Por tratar-se de uma venda com garantia plena, não só é obrigação como de interesse do credor o registro do contrato.”
Na avaliação da especialista, a falta dessa providência compromete justamente a proteção que a legislação especial busca oferecer ao financiador.
Ao mesmo tempo, Rafael Verdant alerta que a ausência de registro não deve ser vista como vantagem para quem compra o imóvel. Fora do contexto do distrato, ela pode gerar riscos importantes. “Sem o registro, o consumidor fica vulnerável à venda do mesmo imóvel para terceiros de boa-fé e, em caso de falência da incorporadora, passa à condição de credor quirografário, o último da fila.”
Recuperar parte do dinheiro ou não receber
O ponto que mais chama atenção dos compradores está na consequência financeira do julgamento. Dependendo da interpretação adotada pelo STJ, o valor devolvido em um distrato pode variar drasticamente. Pela sistemática da Lei nº 9.514/1997, a solução para o inadimplemento não ocorre por meio de simples rescisão contratual. O mecanismo previsto é a execução da garantia fiduciária, seguida de eventual leilão do imóvel. Kevin de Sousa explica que, quando prevalece esse regime, a devolução depende do resultado econômico do procedimento. “O devedor recebe apenas o que sobrar após quitação da dívida, despesas e encargos. Na prática, em muitos casos, não sobra nada.”
Rafael Verdant utiliza um exemplo numérico para ilustrar a diferença. “Num contrato de R$ 500 mil, com R$ 100 mil já pagos, pela Lei 9.514/97 o consumidor pode receber zero; pelo CDC, recebe ao menos R$ 75 mil.”
Os riscos de uma decisão desfavorável
Stefano Ribeiro Ferri, especialista em Direito do Consumidor, relator da 6ª Turma do Tribunal de Ética da OAB-SP e membro da Comissão de Direito Civil da OAB-Campinas, avalia que um entendimento desfavorável ao comprador pode produzir impactos significativos. “O consumidor perderia parte das proteções típicas do CDC em casos de rescisão contratual, especialmente quanto à devolução de valores pagos e ao equilíbrio contratual.”
Fica ainda uma outra dúvida: o consumidor pode pagar a conta de uma etapa que não controla?
Essa é, talvez, a pergunta mais sensível de toda a discussão. Embora o registro da alienação fiduciária seja indispensável para a constituição da garantia, o comprador raramente acompanha essa etapa de perto. Na prática, o procedimento envolve incorporadora, instituição financeira, cartório e uma série de documentos que normalmente ficam sob responsabilidade da empresa responsável pela operação.
Por isso, quando surge uma controvérsia relacionada à ausência do registro, cresce também o debate sobre quem deve suportar as consequências dessa falha. Stefano Ribeiro Ferri observa que a maioria dos consumidores acredita que toda a regularização do negócio foi concluída no momento da assinatura do contrato. “O consumidor, em geral, não acompanha tecnicamente o procedimento e muitas vezes acredita que, ao assinar o contrato, tudo já está regularizado.”
Ele entende que a ausência de registro não deveria, por si só, transferir ao comprador os prejuízos decorrentes de uma obrigação cuja efetivação depende da atuação de outros agentes da operação imobiliária. “Do ponto de vista do direito do consumidor, é bastante discutível que ele seja prejudicado por uma falha burocrática ou operacional que não depende exclusivamente da sua atuação.”
Falta de registro vira falha de transparência
Kevin de Sousa entende que a ausência de informação clara sobre o registro pode caracterizar falha de transparência. “Quando uma incorporadora elabora o contrato com cláusula de alienação fiduciária, cobra como se essa garantia existisse de fato, mas simplesmente não a leva a registro, ela cria uma assimetria grave.”
Para o especialista, o problema vai além de uma simples formalidade cartorial. “O consumidor acredita estar vinculado a um regime jurídico que, formalmente, não se constituiu. Isso configura, no mínimo, uma falha de transparência.”
Por outro lado, Rafael Verdant lembra que nem todo atraso ou ausência de registro decorre necessariamente de negligência da incorporadora. “Podem existir pendências documentais ou fases da obra que justifiquem o atraso. Mas a assimetria informacional persiste independentemente de quem causou o problema e é o consumidor quem arca com o ônus dessa incerteza.”
Na avaliação de Danielle Biazi, uma eventual decisão favorável à prevalência do CDC em contratos sem registro também poderá produzir efeitos positivos sobre o próprio mercado. “Caso o STJ entenda pela não aplicação da lei nesses casos, certamente haverá também um enrijecimento das instituições financiadoras na regularização de seus contratos, de modo a não perder as benesses que a lei de alienação fiduciária lhes outorga em termos de perseguição da dívida.”
Na prática, uma decisão favorável ao comprador pode funcionar também como incentivo para que empresas regularizem os contratos com mais rapidez e rigor.
7 cuidados que podem evitar prejuízos
Enquanto o STJ não define a tese, especialistas recomendam cautela redobrada antes da assinatura do contrato.
Stefano Ribeiro Ferri recomenda que o comprador procure esclarecer desde o início quem será responsável pelo registro e em qual prazo essa providência deverá ser adotada. “Antes de assinar o contrato, o consumidor deve exigir uma cláusula expressa prevendo quem ficará responsável pelo registro e em qual prazo isso será feito.”
Danielle Biazi reforça a importância de avaliar cuidadosamente a reputação da instituição envolvida na operação. “O consumidor, antes de realizar qualquer negócio, deve sempre se certificar se a instituição financiadora é reconhecida, opera legalmente e possui bom histórico de contratações.”
A matrícula merece atenção especial. Considerada o “RG” do imóvel, ela reúne informações sobre proprietários, transferências, garantias, penhoras, hipotecas e eventuais restrições. Uma simples consulta ao Cartório de Registro de Imóveis pode revelar situações capazes de evitar prejuízos futuros.
Agir cedo faz diferença
Para quem já possui contrato assinado e enfrenta dificuldades financeiras, o fator tempo costuma ser decisivo. Quanto mais cedo o comprador compreender a situação jurídica do contrato, maiores tendem a ser as possibilidades de negociação.
O primeiro passo é verificar a matrícula atualizada do imóvel para confirmar se a alienação fiduciária foi efetivamente registrada. Essa informação pode influenciar estratégias de negociação, eventual distrato e até futuras discussões judiciais. Kevin de Sousa recomenda atenção especial aos casos em que a garantia ainda não foi formalizada. “A ausência de registro cria uma zona de incerteza. Em caso de dificuldade de pagamento, pode ser estratégico buscar soluções extrajudiciais com base no CDC antes que o credor regularize o contrato.”
Rafael Verdant destaca que os cenários de maior risco costumam envolver imóveis em construção, compradores que já desembolsaram valores expressivos e operações em que ainda existe saldo relevante a ser quitado.
“Os cenários de risco máximo são os mais comuns: imóvel em construção, cujo valor de mercado é inferior ao contratado; consumidor que pagou parcelas durante anos, mas ainda devia um saldo expressivo; e leilão conduzido sem supervisão judicial, especialmente quando a incorporadora acumula o papel de credora fiduciária.”
Nessas situações, os especialistas recomendam buscar orientação jurídica antes de assinar qualquer termo de distrato, aceitar cálculos de devolução ou aderir a propostas apresentadas pela empresa.
