Comprar ou alugar um imóvel costuma representar um passo importante na vida financeira do consumidor. No entanto, justamente por envolver contratos longos, valores elevados e diversas obrigações legais, o mercado imobiliário também pode esconder riscos que passam despercebidos na assinatura do contrato.
Embora muitas pessoas concentrem atenção no valor do aluguel ou no preço do imóvel, especialistas alertam que problemas costumam surgir justamente nas cláusulas contratuais e na documentação do imóvel.
Além disso, etapas consideradas burocráticas – como vistoria, reajuste de aluguel ou rescisão do contrato – podem se transformar em conflitos jurídicos e financeiros quando não são compreendidas desde o início da negociação.
Cláusulas contratuais exigem atenção
De acordo com Douglas Cabral, do escritório Barcellos Tucunduva Advogados, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), a análise detalhada da documentação é essencial antes da assinatura de qualquer contrato. Segundo ele, muitos compradores deixam de realizar uma etapa fundamental: a due diligence imobiliária, uma auditoria jurídica que verifica toda a situação do imóvel.
“A auditoria funciona como um verdadeiro check-up preventivo. Ela identifica desde vícios documentais até riscos de evicção e fraude à execução, além de débitos que acompanham o imóvel, como condomínio e IPTU”, explica Cabral.
A evicção, por exemplo, ocorre quando uma decisão judicial posterior reconhece que um terceiro possuía direito anterior sobre o bem. Nesse caso, o comprador pode perder o imóvel mesmo após a aquisição. Já a fraude à execução acontece quando um proprietário tenta vender o imóvel enquanto responde a processos judiciais, numa tentativa de escapar de dívidas. Se isso ocorrer, o credor pode contestar a venda e recuperar o bem.
Por isso, segundo o especialista, a verificação de documentos como matrícula atualizada, certidões negativas e histórico de propriedade não é apenas uma formalidade.
“Quando o comprador investiga a fundo a situação do imóvel e documenta essa diligência, ele se coloca na melhor posição jurídica para sustentar a boa-fé e a validade da aquisição”, afirma.
Renovação de contrato pode gerar problemas
Além da compra de imóveis, a renovação de contratos de aluguel também exige atenção. Isso porque, ao longo do tempo, muitas cláusulas acabam sendo ignoradas ou esquecidas pelas partes. No entanto, justamente nesse momento surgem dúvidas sobre reajuste, garantias e responsabilidades de manutenção.
Segundo Carmem Lilian, do escritório Bosquê & Grieco Advocacia, a revisão contratual é essencial para evitar conflitos futuros. “Durante a renovação do contrato de locação, inquilinos e proprietários têm a oportunidade de revisar cláusulas que acabam ficando em segundo plano ao longo do ano”, explica.
Entre os pontos que merecem atenção estão:
- Índice de reajuste do aluguel;
- Periodicidade do aumento;
- Responsabilidades por manutenção do imóvel;
- Substituição de garantias locatícias, como fiador ou seguro-fiança.
Além disso, qualquer alteração precisa estar prevista no contrato e depender do acordo entre as partes. “O proprietário não pode aplicar reajustes arbitrários nem alterar o índice de correção sem previsão contratual”, alerta a advogada.
Essa discussão se torna ainda mais relevante em momentos de alta nos preços do mercado imobiliário.
De acordo com o Índice FipeZap de Locação Residencial, que acompanha os preços de anúncios de aluguel em 36 cidades brasileiras, o valor médio dos novos contratos subiu 13,5% em 2024, quase o triplo da inflação oficial medida pelo IPCA, que fechou o ano em 4,83%.
Fraudes imobiliárias crescem no País
A atenção redobrada também se explica pelo aumento das fraudes.
Segundo o Anuário Brasileiro de Segurança Pública 2025, os casos de estelionato cresceram 408% entre 2018 e 2024 no Brasil.
Somente no último ano foram registradas cerca de 2,2 milhões de ocorrências, o equivalente a quatro golpes por minuto.
Só no estado do Rio de Janeiro, por exemplo, o Instituto de Segurança Pública registrou 144.117 casos de estelionato em 2024, uma alta de 19,9% em relação ao ano anterior. Diante desse cenário, especialistas reforçam que a análise documental deixou de ser um procedimento burocrático e passou a ser uma medida essencial de proteção patrimonial.
Por isso, tanto quem pretende comprar quanto quem vai alugar um imóvel precisa redobrar a atenção antes de assinar qualquer contrato, verificando a matrícula do imóvel, a regularidade do vendedor ou locador e as cláusulas que definem responsabilidades, reajustes e condições de rescisão.
Rescisão contratual ainda é ponto de conflito
Mesmo quando o contrato é assinado corretamente, outra etapa costuma gerar atritos: o encerramento da locação. Segundo dados do QuintoAndar, a rescisão contratual historicamente concentra parte significativa das reclamações entre inquilinos e proprietários.
Diante desse cenário, a empresa afirma ter promovido uma reestruturação em seu modelo de atendimento ao cliente.
Nos últimos dois anos, o índice de satisfação na jornada de aluguel aumentou 25%, enquanto o tempo médio de rescisão contratual foi reduzido pela metade. Para isso, a empresa afirma ter investido R$ 18 milhões em 2025 na reformulação de processos e na criação de uma diretoria dedicada ao encerramento de contratos.
“Além de ser historicamente um momento de alta sensibilidade, priorizamos o investimento nessa etapa porque ela também representa o início de um novo ciclo para o cliente”, afirma Felipe Abreu, diretor de Customer Experience (CX) do QuintoAndar.
Entre as mudanças, a empresa implementou um modelo chamado Single Point of Contact, no qual um único profissional acompanha o cliente durante toda a jornada contratual. Além disso, uma equipe dedicada à resolução de problemas no primeiro atendimento conseguiu resolver 83% das demandas já no primeiro contato, evitando a abertura de quase 20 mil chamados em um ano.
O que o consumidor deve verificar antes de assinar
Para reduzir riscos, é recomendável que o consumidor adote algumas precauções antes de fechar qualquer negócio imobiliário.
Entre elas estão:
- Verificar a matrícula atualizada do imóvel;
- Confirmar a identidade e a legitimidade do vendedor;
- Analisar cláusulas de reajuste e rescisão;
- Compreender responsabilidades por manutenção;
- Investigar possíveis dívidas vinculadas ao imóvel;
- Conferir certidões negativas e histórico de propriedade.
Por consequência, e sempre que possível, contar com orientação jurídica pode ajudar a evitar problemas futuros.
Afinal, como destacam os especialistas, informação e prevenção continuam sendo os principais instrumentos para garantir relações contratuais mais seguras no mercado imobiliário.
