Um contrato verdadeiro, regularmente assinado, pode estar no centro de uma fraude?
No mercado imobiliário, e principalmente no segmento de imóveis de alto padrão, um tipo de situação chama a atenção justamente porque começa com a aparência de uma negociação legítima: o interessado celebra o compromisso de compra e venda e consegue receber antecipadamente a posse e as chaves do imóvel.
O problema surge quando o comprador não realiza os pagamentos combinados e o proprietário descobre que recuperar o imóvel pode ser bem mais complexo do que entregá-lo. O cenário ganha contornos ainda mais delicados quando terceiros passam a ocupar a propriedade depois da assinatura do contrato.
É nesse ponto que surge uma fronteira jurídica importante. Deixar de pagar uma compra é, em princípio, inadimplemento contratual e pertence à esfera cível. Mas o enquadramento pode ser diferente quando existem elementos capazes de indicar que o comprador nunca teve intenção real de cumprir o negócio e utilizou a negociação para obter a posse.
A grande dificuldade está justamente em demonstrar uma intenção que não aparece no contrato. A cronologia dos acontecimentos, eventuais informações falsas, o histórico de operações anteriores e a movimentação envolvendo os ocupantes do imóvel podem ganhar relevância na análise do caso.
Os limites entre inadimplemento e fraude
Neste CM Entrevista, dois especialistas analisam os limites entre inadimplemento contratual e uma possível fraude previamente estruturada na compra de imóveis.
João Rassi, presidente do JDRassi Advogados, é especialista em investigações, inquéritos, ações penais, recursos, medidas cautelares e estratégia processual. Sua atuação também envolve a avaliação de impactos de crimes contra a ordem econômica, o meio ambiente e a administração pública.
Já Gustavo Gonçalves Gomes, sócio do SiqueiraCastro Advogados, traz a análise jurídica sobre os elementos necessários para caracterizar uma possível fraude. Os especialistas também apontam indícios relevantes e os cuidados que proprietários e profissionais do mercado devem adotar antes da entrega das chaves.
O que o leitor verá nesta matéria
- Quando o inadimplemento pode se tornar crime: entenda por que deixar de pagar não caracteriza, por si só, estelionato e o que é o chamado dolo antecedente.
- Como identificar indícios de fraude: documentos falsos, informações financeiras inconsistentes e a cronologia da negociação podem ajudar na apuração.
- Quais sinais merecem atenção antes e depois do contrato: pressa pelas chaves, posse antecipada e justificativas sucessivas estão entre os pontos de alerta.
- Por que a entrega antecipada da posse exige cuidado: especialistas explicam como fraudadores podem explorar essa condição para obter acesso ao imóvel.
- Qual é a relevância de terceiros ocuparem o imóvel: a identidade e a relação entre os envolvidos podem ganhar importância na investigação.
- Como reduzir o risco antes de entregar as chaves: certidões, comprovação financeira, confirmação do pagamento e garantias contratuais reforçam a segurança da operação.
- O que fazer diante de uma suspeita: preservar contratos, mensagens, comprovantes e demais registros pode ser fundamental para a apuração dos fatos.
Consumidor Moderno: Em que momento o não pagamento de um imóvel deixa de ser mero inadimplemento contratual e pode passar a configurar uma fraude criminal?
João Rassi: O inadimplemento por si só, quando o comprador assinou de boa-fé mas não consegue pagar, é assunto da esfera cível. Ele passa a interessar ao direito penal quando há indícios de que a intenção de não pagar já existia antes da assinatura, e de que o comprador se usou de fraude para obter a posse, ou seja, entrou no imóvel já sem a intenção de pagar.
CM: A ausência de qualquer pagamento, isoladamente, é suficiente para levantar uma suspeita criminal ou é necessário identificar outros elementos de fraude?
Gustavo Gonçalves Gomes: A ausência de pagamento, por si só, caracteriza, em princípio, inadimplemento contratual, e não necessariamente um crime. Para que essa conduta possa configurar estelionato, previsto no art. 171 do Código Penal, é necessário identificar elementos que indiquem o emprego de fraude desde o início da negociação, com o objetivo de induzir ou manter o vendedor em erro, obter vantagem ilícita e causar prejuízo alheio.
O que é o dolo antecedente?
CM: Por que a intenção do comprador antes da assinatura do contrato é tão importante para diferenciar inadimplemento de uma possível fraude?
Gustavo Gomes: A principal distinção está no chamado dolo antecedente: a intenção fraudulenta deve existir desde o início da execução da conduta, e não surgir apenas após a celebração do contrato. Se o comprador celebra o negócio de boa-fé e posteriormente deixa de cumprir suas obrigações, a situação tende a permanecer no âmbito civil. Por outro lado, se há elementos de que o comprador utilizou o contrato como instrumento para obter a posse do imóvel mediante fraude, a hipótese pode assumir relevância criminal, conforme as circunstâncias e as provas do caso.
O Supremo Tribunal Federal respaldou esse entendimento no julgamento do HC 87.441/PE. Posteriormente, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios o reafirmou na Apelação Criminal nº 0740807-51.2020.8.07.0001. Ambos ressaltam a importância de distinguir a intenção fraudulenta preexistente à celebração do contrato do mero inadimplemento contratual.
CM: Como se prova que o comprador já entrou no negócio sem intenção de pagar, se existe um contrato regularmente assinado entre as partes?
João Rassi: A prova se constrói pelo conjunto dos fatos. Por exemplo, a cronologia – posse obtida antes de qualquer pagamento e nenhum pagamento depois –, o histórico do comprador e das pessoas ligadas a ele – despejos, ações de cobrança, contratos anteriores descumpridos da mesma forma –, as declarações falsas feitas para conseguir as chaves e a incompatibilidade entre a renda conhecida e o valor do imóvel.
Quais provas podem ganhar relevância?
CM: Que elementos concretos podem ajudar a demonstrar que o contrato foi utilizado como instrumento para obter a posse mediante fraude?
Gustavo Gomes: A análise deve considerar o conjunto dos fatos, incluindo eventual apresentação de documentos falsos, informações inverídicas sobre a capacidade financeira, comprovantes de pagamento inautênticos e a criação deliberada de uma aparência de legitimidade para obter a entrega das chaves. Nenhum desses elementos deve ser avaliado de forma isolada ou automática: a caracterização do crime depende da presença dos requisitos legais e da análise das provas.
CM: Que comportamentos anteriores à assinatura podem indicar a necessidade de cautela antes de entregar a posse?
João Rassi: Antes da assinatura, os sinais são:
- pressa incomum para fechar e, sobretudo, para entrar no imóvel;
- aceitação rápida de um preço mais alto, porque quem não pretende pagar não discute valor;
- proposta que preveja a posse antes do primeiro pagamento;
- intermediário que atesta a idoneidade do comprador sem nenhum documento que a comprove;
- informação vaga sobre quem vai ocupar o imóvel.
CM: Depois da assinatura do contrato, que comportamentos podem reforçar a suspeita de que havia um problema desde o início?
João Rassi: Depois da assinatura, os sinais são:
- adiamentos em série, cada um com uma explicação diferente;
- descumprimento de promessas ou pagamento apenas de valores pequenos, que mantêm a aparência de boa-fé;
- aparecimento de um terceiro, estranho ao contrato, como “verdadeiro pagador”;
- recusa em devolver o imóvel quando o vendedor cobra.
CM: Que inconsistências durante a negociação justificam uma verificação mais aprofundada antes da conclusão da venda?
Gustavo Gomes: Antes da assinatura, merecem atenção comportamentos que, analisados em conjunto, indiquem uma tentativa de criar uma aparência artificial de solvência ou legitimidade. Entre eles estão a apresentação de documentos falsos ou inconsistentes, comprovantes bancários cuja autenticidade não possa ser confirmada, informações contraditórias sobre a origem dos recursos e pressão incomum para obter a posse antes da confirmação do pagamento.
Também exigem cautela propostas que ofereçam condições excepcionalmente vantajosas ao vendedor, mas condicionem a conclusão do negócio à entrega imediata das chaves, sem garantias proporcionais ao valor envolvido. Esses fatores não comprovam fraude isoladamente, mas podem justificar verificações adicionais antes da conclusão da operação.
Comportamento suspeito
CM: O que acontece depois da assinatura é suficiente para demonstrar que o comprador já pretendia fraudar o vendedor desde o início?
Gustavo Gomes: Após a assinatura, a falta de pagamento acompanhada de justificativas sucessivas e contraditórias, tentativas de postergar indefinidamente a regularização e resistência injustificada em devolver o imóvel podem reforçar a suspeita, especialmente quando associadas a evidências de falsificação documental ou de medidas deliberadas para dificultar a identificação e a localização do comprador.
É fundamental, contudo, distinguir os indícios posteriores da prova da intenção inicial. O comportamento adotado depois da contratação pode ajudar a reconstruir o que ocorreu no momento do negócio, mas não demonstra, automaticamente, que havia um plano fraudulento desde o princípio.
Do ponto de vista probatório, o mais relevante é identificar uma sequência coerente entre a preparação da negociação, os meios utilizados para convencer o proprietário, a obtenção da posse e a conduta posterior do comprador. Quanto mais os elementos concretos indicarem um planejamento prévio voltado à obtenção de vantagem ilícita, maior será sua relevância para a apuração criminal.
CM: A entrega das chaves e da posse antes do pagamento pode ser explorada como parte do próprio mecanismo da fraude?
João Rassi: Sim. A posse antecipada é prática comum e legítima no mercado, mas abre uma janela para golpistas. Nesse tipo de esquema, o objetivo é usar o imóvel, não comprá-lo.
Se a posse vem antes de qualquer pagamento, o fraudador já atinge o seu objetivo, e a retomada do imóvel depende de uma ação judicial que pode levar meses. Por isso a insistência do comprador em antecipar a entrada merece atenção.
CM: Quando terceiros passam a ocupar o imóvel logo após a entrega das chaves, que relevância essa movimentação pode ter para uma investigação criminal?
João Rassi: Pode ser relevante em duas frentes. Se o vendedor ouviu que no imóvel moraria, por exemplo, um familiar idoso, e quem aparece são outras pessoas, há uma declaração falsa usada para obter as chaves, que integra o próprio engano.
Além disso, a identidade dos ocupantes pode revelar a participação de outras pessoas. Se o comprador e os ocupantes já atuaram juntos em contratos anteriores com o mesmo desfecho, surge a hipótese de concurso de agentes.
O que verificar sobre o comprador?
CM: Que diligências proprietários, imobiliárias e corretores deveriam realizar antes de entregar a posse de um imóvel de alto valor?
João Rassi: O comprador deve ser analisado com rigor. Vale emitir certidões nos tribunais das cidades onde o comprador morou nos últimos anos, além de pesquisa de protestos para identificar ações de despejo, cobrança e reintegração de posse. Também é necessário exigir comprovação de renda e da origem dos recursos, em valor compatível com o negócio. Se houver alguém pagando pelo comprador, essa pessoa precisa constar do contrato, como interveniente ou garantidora.
Cuidados antes de entregar as chaves
CM: Para o proprietário que está vendendo um imóvel de alto valor, quais sinais de alerta devem ser observados antes da assinatura e, principalmente, antes da entrega das chaves?
Gustavo Gomes: Antes da assinatura, o proprietário deve verificar a identidade dos envolvidos, a consistência dos documentos apresentados e as condições de pagamento. Conforme as características da operação, também é recomendável avaliar a coerência das informações financeiras fornecidas pelo comprador.
Documentos inconsistentes, informações contraditórias e pressão injustificada para acelerar a negociação merecem atenção, embora não constituam, isoladamente, prova de fraude.
Pagamento com segurança
CM: Um comprovante apresentado pelo comprador é suficiente antes da entrega da posse?
Gustavo Gomes: O cuidado deve ser redobrado antes da entrega das chaves. É essencial confirmar, diretamente com a instituição financeira e por canais independentes, o efetivo crédito dos valores, sem confiar exclusivamente em comprovantes ou capturas de tela apresentados pelo comprador.
Nas operações parceladas ou estruturadas com condições especiais, devem ser avaliadas garantias compatíveis com o risco, além de cláusulas claras sobre o momento da entrega da posse, as consequências do inadimplemento e os procedimentos para a resolução contratual e a restituição do imóvel.
Imobiliárias e corretores também devem atuar com diligência na verificação dos documentos e das informações pertinentes à intermediação, bem como prestar os esclarecimentos devidos e manter registros das comunicações importantes.
O que fazer se a suspeita surgir depois?
CM: Se o imóvel já foi entregue e surgirem indícios de fraude, que documentos e registros devem ser preservados?
Gustavo Gomes: Diante de inconsistências relevantes ou de pressão para antecipar a posse sem segurança financeira adequada, o caminho mais prudente é esclarecer os pontos identificados e avaliar os riscos antes de prosseguir. Se o inadimplemento já tiver ocorrido e houver indícios concretos de fraude, a preservação do contrato, das mensagens, dos comprovantes e dos demais registros da negociação poderá contribuir para a apuração dos fatos e a adoção das medidas judiciais cabíveis.
Em operações imobiliárias de alto padrão, a prevenção depende, sobretudo, da verificação documental, da confirmação efetiva do pagamento e da definição de condições seguras para a entrega da posse. A cautela deve ser proporcional aos riscos da operação, sem confundir o inadimplemento contratual com a prática de um crime.
