A venda casada é uma prática abusiva que está presente em muitos setores. E no imobiliário, claro, não é diferente. Em suma, a venda casada ocorre quando o fornecedor condiciona a aquisição de um produto ou serviço à compra de outro, independentemente do interesse ou necessidade do consumidor em relação ao segundo item. Em termos claros, o consumidor é compelido a adquirir um produto indesejado para obter aquele que realmente deseja ou necessita.
Mas, antes de falar da venda casada propriamente dita, traçaremos um panorama do mercado imobiliário brasileiro. Somente no primeiro trimestre de 2025, a área experimentou uma alavancagem de 15,7% nas vendas de imóveis residenciais no primeiro trimestre de 2025. As empresas venderam 102.485 unidades em 221 municípios.
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) é a autora da informação. No mesmo intervalo, foram lançadas 84.924 unidades, o que representa um aumento de 15,1% em comparação ao ano anterior. A CBIC considera o desempenho como notável, considerando a elevação das taxas de juros e a habitual desaceleração que ocorre no início do ano.
Segundo a CBIC, a principal razão para o resultado positivo no trimestre foi o programa Minha Casa, Minha Vida, que respondeu por 53% dos lançamentos e 47% das vendas nesse período. A colaboração entre estados e municípios, por meio de subsídios adicionais, e as condições de crédito mais favoráveis contribuíram diretamente para esses resultados. Renato Correia, presidente da CBIC, destaca que o programa tem se mostrado essencial para sustentar a atividade do setor, mesmo em um cenário econômico desafiador.
Venda casa e mercado imobiliário
Embora a prática da venda casada tenha diminuído no setor imobiliário, a realidade para muitos consumidores ainda é repleta de desafios. Ao embarcar na jornada em busca de seu tão sonhado imóvel, muitos se veem diante de um labirinto de exigências bancárias que beiram o ilegal. Uma das mais recorrentes é a imposição de contratação de seguros ou serviços financeiros, escolhidos a dedo por instituições financeiras, como se fossem peças de um quebra-cabeça que o consumidor deve aceitar sem questionar.
De acordo com um levantamento realizado pela Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), aproximadamente 18% dos contratos imobiliários revistos em 2024 continham cláusulas abusivas. Na maioria dos casos, há incidência em trechos relacionados à rescisão contratual, cobrança de taxas e condições de financiamento.
Siglia Azevedo é especialista em Direito Imobiliário e resolução de conflitos na área. Ela é enfática ao dizer que os principais abusos de venda casada, hoje, partem dos agentes financeiros. “Ou seja, é comum que os bancos condicionem a liberação do crédito à contratação de seguros com empresas do próprio grupo financeiro. Se o consumidor optar por não aceitar, o financiamento simplesmente não prossegue”, esclarece Siglia. “Isso viola o direito à livre escolha e caracteriza venda casada conforme o artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).”
Código de Defesa do Consumidor
Em síntese, o artigo 39 do CDC veda, entre outras práticas abusivas:
- Condicionar a oferta de produtos ou serviços à aquisição de outro produto ou serviço, ou a limites quantitativos, sem justificativa adequada: isso implica que um fornecedor não pode exigir que o consumidor efetue a compra de um produto para ter acesso a outro, nem estabelecer restrições na quantidade que o consumidor pode adquirir, a menos que haja uma justificativa razoável.
A advogada acrescenta que a exigência de contratação de assessoria jurídica não é uma prática habitual entre incorporadoras ou construtoras atualmente. Ademais, ela enfatiza que as violações ao CDC estão mais relacionadas às exigências das irregularidades pelos bancos e nas cláusulas que promovem desequilíbrios contratuais.
Os principais problemas
Entre os aspectos mais críticos, Siglia Azevedo aponta multas desproporcionais impostas ao comprador em caso de desistência, contrastando com a maior flexibilidade concedida à incorporadora em situações como atrasos na entrega. “Este tipo de cláusula desestabiliza o equilíbrio contratual e já foi reiteradamente considerado abusivo pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ)”, afirma.
Sobre esse aspecto, o STJ consolidou o entendimento de que obrigações unilaterais ou que restrinjam os direitos do consumidor em contratos de adesão devem ser interpretadas de forma restritiva e, quando abusivas, declaradas nulas. Em outras palavras, a jurisprudência tem se mostrado firme na proteção dos consumidores, considerando que as cláusulas que impõem penalidades excessivas criam um cenário de vulnerabilidade.
Dicas para consumidores
Para as pessoas que estão em busca da tão sonhada casa própria, a especialista recomenda que o consumidor tenha atenção redobrada. Em primeiro lugar, com a documentação. E, em segundo lugar, com os termos do financiamento. “Não é suficiente revisar o contrato de compra e venda. O comprador deve entender claramente o que está sendo exigido no contrato bancário, especialmente quando isso impacta diretamente suas decisões financeiras”, orienta Siglia.
Agora, para aqueles que já assinaram contratos com cláusulas abusivas, a recomendação é reunir a documentação necessária e buscar orientação jurídica. A advogada também defende uma fiscalização mais rigorosa por parte dos órgãos de defesa do consumidor e um investimento maior em educação jurídica. “Adquirir um imóvel é uma decisão crucial, e esse processo deve respeitar os direitos do comprador desde o início até a conclusão”, finaliza.
Pesquisa da instituição financeira
Além disso, é importante que os consumidores realizem uma pesquisa minuciosa sobre a instituição financeira com a qual desejam negociar. Verificar a reputação do banco, consultar o histórico de reclamações e a qualidade do atendimento ao cliente pode evitar surpresas desagradáveis no futuro. Afinal, a taxa de juros, as condições de pagamento e as tarifas devem ser analisadas com cautela.
Outra etapa é a realização de um levantamento sobre o valor de mercado do imóvel. Isso ajuda o comprador a identificar se está pagando um preço justo e a evitar armadilhas comuns. Nesse aspecto, é prudente buscar a opinião de profissionais do setor, como corretores e avaliadores, que possam fornecer informações relevantes sobre a propriedade.
Por fim, ainda sobre evitar venda casada, é essencial que os consumidores estejam cientes de seus direitos e das implicações da formalização de um contrato de adesão, bem como das cláusulas que podem ser consideradas abusivas. Campanhas de educação e conscientização são fundamentais para empoderar os compradores e promover uma relação mais equitativa entre as partes envolvidas no mercado imobiliário.
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