Aluguéis caros não são exclusividade dos consumidores. Varejistas franqueadores e, principalmente, franqueados, também sentem na pele o peso dos custos de ocupação. No painel “A crise no Real Estate: impactos no custo de operação e expansão”, diretores de importantes marcas conversaram sobre o assunto, sob a mediação de Marcus Vinicius, sócio-líder da área de nacional tax e de varejo KPMG no Brasil.
“Algo que me preocupa hoje é a pressão de crescer vendas, porque os custos de ocupação vêm aumentando. Há 10 anos, representavam 10%, hoje tem lojas que chegam a 20%. Mesmo com aumento de preços, variedade de mix de produtos e tentativa de se superar em vendas, o custo de ocupação consome o lucro do franqueado”, pondera Andrea Mendes, diretora de franquias da Puket.
Para João Baptista da Silva Junior, diretor de franquias e expansão do Rei do Mate, não é o caso de ver os shoppings como inimigos, pelo contrário. São parceiros. Para ele, vale investir em uma negociação de modo que todos saiam ganhando. Mas também alegou que os custos de ocupação não são os únicos que afetam os negócios. “Temos que repensar a forma de fazer negócio, com ética. Se continuarmos o mesmo modelo de compra e venda de produtos, amanhã fechamos. É transformador o que acontece na mudança do consumidor. Hoje, mudanças fazem com que surjam novos negócios e morram velhos”, pondera.
“No nosso histórico, 30 a 40% do ROI acontecia nos 3 primeiros meses de abertura da franquia. Hoje não acontece mais”, revela Luiz Cury Filho, diretor de franquias da Patroni. Ele aponta a dificuldade de negociar com os shoppings, mesmo havendo uma situação antagônica, com oferta grande de lojas vagas. “Eles alegam que a praça de alimentação é o filé mignon, por isso pagamos mais caro. Mas é uma questão de poder negociar. Esse discurso que praça de alimentação está indo bem nem sempre é uma verdade”, pondera.
Marcel Acedo, CEO do Ponto Natural, apresentou um ponto de vista diferente, devido ao seu modelo de franquias. “A maioria das lojas da Ponto Natural são de rua, então temos um cenário diferente de shopping, mas os custos de ocupação também têm impacto direto no negócio. Ontem mesmo saiu índice do IGPM, que regula contratos de locação de rua, a 12,21%. Isso impacta no negócio e temos que achar alternativa de renegociar, criar novas oportunidades de venda para buscar uma rentabilidade satisfatória”, completa.
Gestão e mudanças
Os presentes concordaram que, no entanto, nem sempre os custos de ocupação são os responsáveis pelo fracasso de um negócio. Há, antes de mais nada, necessidade de se criar valor de marca. Além disso, é preciso foco na gestão do negócio, também por parte do franqueador.
Todos concordam, no entanto, que é preciso mudar o modelo de negócio dos shoppings que, além do aluguel, cobram outras taxas. E esses custos subiram mais do que o aluguel, muitas vezes. Até nas ruas a negociação de aluguel está difícil, conforme aponta Marcel Acedo, do Ponto Natural. “Em determinados imóveis está difícil negociar, consegue-se no máximo que deixem o valor que está. E sempre há a oportunidade de buscar um novo ponto com custo melhor”, aponta.
Houve um consenso de que fechar lojas em shoppings ou não até seria um caminho, diante da dificuldade de negociação, mas não o mais desejado. “Fechar o negócio é péssimo, porque além de custos e burocracias, não é uma decisão que se toma sozinho. É preciso envolver o franqueador e o franqueado, especialmente ele que tem que aceitar mudar de um lugar para o outro”, completa Marcus Vinícius.
