As fachadas ativas, espaços comerciais nos térreos de edifícios, voltados para a rua e com potencial de interação direta com os pedestres, ainda não emplacaram em São Paulo. Um estudo inédito encomendado pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP) revelou que entre 60% e 80% das fachadas ativas estão desocupadas. Além disso, a maioria está sem placa de aluguel, reflexo da dificuldade em atrair e comercializar esses espaços. A Vila Mariana com a maior taxa de vagas e a Avenida Rebouças, a menor.
As chamadas fachadas ativas foram previstas no Plano Diretor Estratégico de 2014 e regulamentadas pela Lei de Uso e Ocupação do Solo (2016). A ideia era estimular a vida urbana com comércio e serviços no nível da rua. O levantamento, feito pelo escritório Campagner Arquitetura e Urbanismo, a pedido do Conselho de Política Urbana da ACSP, mostra que, na prática, a realidade é outra.
Aumento acelerado, adesão lenta
Desde a regulamentação, os empreendimentos com fachadas ativas saltaram de apenas 4 para 218 projetos nos chamados Eixos de Estruturação Urbana. A maior parte deles (94%) está em condomínios verticais entregues após 2016.
Os bairros com mais fachadas ativas são:
- Vila Mariana (29);
- Ibirapuera (28);
- Perdizes/Pompéia e Vila Madalena (23).
Em termos proporcionais, lideram Santa Cecília (71%); Vila Madalena (43%); Perdizes/Pompéia (35%) e Berrini (33%)
Para Roberto Mateus Ordine, presidente da ACSP, a baixa adesão preocupa. “O comércio é uma das forças vitais para a dinâmica urbana de qualquer cidade, principalmente quando falamos de São Paulo, a maior metrópole da América Latina. Principal polo gerador de emprego e renda, o comércio tem impacto econômico, social e ambiental na vida cotidiana dos 12 milhões moradores da cidade, trazendo vida, identidade e segurança às ruas e bairros nos quais se encontram”, aponta.
Descompasso entre construção e comércio
A pesquisa aponta diferentes obstáculos para a ocupação dos térreos, como ausência de vagas de estacionamento, falhas técnicas nos projetos (pé-direito baixo, ventilação e áreas de carga e descarga) e desencontro entre o tempo da obra imobiliária e as necessidades do varejo.
“Para nós, Entidade que luta em prol da livre-iniciativa e prosperidade dos negócios, muito nos interessa saber como tem sido a relação dos empreendedores com a fachada ativa, ponto que facilita o acesso de moradores e trabalhadores ao comércio e serviço local”, afirma Roberto Mateus Ordine.
Entre as marcas que apostaram no modelo, estão redes de conveniência e serviços, como Oxxo, Minuto Pão de Açúcar, Carrefour, Itaú e Multicoisas. Mas a localização ainda pesa: muitos imóveis não ficam em avenidas de grande fluxo nem perto do metrô.
Planejamento para o futuro
Para Antonio Carlos Pela, vice-presidente da ACSP e coordenador do CPU, os dados serão essenciais nas discussões futuras sobre o planejamento da cidade. “O CPU tem, a partir desta pesquisa, dados concretos sobre a efetividade da fachada ativa. Dados estes que embasarão os trabalhos técnicos do Conselho e da Entidade nas discussões a respeito do instrumento, especialmente na futura revisão do PDE em 2029”, explica.
