Todos os proprietários de imóvel devem considerar a obrigação legal de pagar imposto sobre a venda do bem no ato da venda Assim, o vendedor de um imóvel, além de assumir os custos de cartório, advogado e imobiliária, também deve pagar o imposto de renda. A Receita Federal geralmente tributava a margem de lucro obtida na revenda de um imóvel em 15% do valor do imóvel.
Contudo isso mudou. E agora há uma luz no fim do túnel para quem precisa vender um imóvel e não quer desembolsar tanto dinheiro para os cofres públicos. Tudo porque no Diário Oficial da União de 24 de setembro, a Receita Federal publicou a Instrução Normativa nº 2.222. Em suma, ela promete trazer um grande alívio tributário para proprietários de imóveis no Brasil. Afinal, a novidade oferece uma oportunidade importante para os contribuintes que desejam atualizar o valor dos seus imóveis para o preço de mercado. Se adotarem a medida, conseguirão reduzir a carga tributária no caso de uma futura venda.
Imposto ajustado
Em suma, a atualização permitirá que os proprietários reajustem o valor venal de seus imóveis com base em avaliações mais justas e condizentes com o atual cenário econômico. Com isso, a diferença entre o valor de aquisição e o valor de mercado poderá ser melhor dimensionada. Por consequência, o resultado será uma menor incidência de imposto sobre ganhos de capital. E isso se reflete no comprador do imóvel, que poderá contar com opções mais baratas.
Além disso, a medida pode incentivar a regularização de imóveis que, até então, estavam subavaliados no cadastro da Receita Federal. Isso significa que muitos contribuintes poderão optar por valores mais realistas, refletindo a valorização dos bens ao longo do tempo. Essa estratégia visa não apenas a justiça fiscal, mas também a estimulação do mercado imobiliário, um dos setores vitais da economia brasileira. “O principal benefício dessa atualização está na possibilidade de recolher uma alíquota reduzida de Imposto de Renda sobre o ganho de capital”, comenta Alessandro Ragazzi, sócio e advogado da Ragazzi Advocacia e Consultoria. “Ou seja, sobre a diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o seu valor de venda”.
Alíquota reduzida: de 15% para 4%
Isso porque, segundo ele, que também atua como diretor jurídico na Associação Brasileira de Cenografia e Estandes (Abrace), antes da publicação desta normativa, o imposto sobre essa diferença era de 15%. “Com a nova legislação, a alíquota pode ser de apenas 4%, desde que algumas condições sejam cumpridas”.
Só para exemplificar, um imóvel foi adquirido por R$1 milhão e atualmente vale R$3 milhões. “Se o proprietário resolver vender o imóvel, ele terá que pagar 15% sobre a diferença de R$2 milhões, resultando em um imposto de R$300 mil. Contudo, usufruindo da nova Instrução do fisco, o contribuinte pode atualizar o valor de mercado do imóvel e pagar apenas 4% de Imposto de Renda sobre esse ganho, o que equivaleria a R$80 mil. Isso representa uma economia significativa de R$220 mil em comparação com o cenário anterior”, afirma o advogado.
Menos imposto, mais economia
Ainda que represente uma oportunidade atrativa para aqueles que possuem imóveis subvalorizados na declaração, a Instrução Normativa traz algumas limitações. A principal delas é que o contribuinte não poderá vender ou transferir o imóvel pelos próximos 15 anos após a atualização. Caso contrário, a redução da alíquota será revogada, e o proprietário poderá ser obrigado a pagar a tributação integral de 15%.
A penalização será gradual: caso o imóvel seja vendido dentro de um prazo de até 36 meses, a tributação será de 15% sobre o ganho de capital. Após esse período, a alíquota começará a ser diminuída, tornando a tributação mais benéfica quanto mais tempo o proprietário mantiver o imóvel.
Os proprietários de imóveis que possuem valores declarados defasados e não têm intenção de vendê-los a curto ou médio prazo podem se beneficiar bastante dessa nova regra. “Ao atualizar o valor do imóvel, o contribuinte diminui a discrepância entre o valor declarado e o valor de mercado, reduzindo assim o valor a ser pago em uma possível venda. Para muitos, isso pode significar um planejamento tributário eficaz, especialmente devido ao elevado valor de mercado de certos imóveis e ao longo período em que permanecem como ativos”, informou Alessandro Ragazzi.
Por outro lado, é fundamental que os proprietários analisem com atenção suas intenções futuras em relação ao imóvel, considerando um prazo mínimo de 15 anos antes de qualquer venda. Aqueles que não têm clareza sobre a venda do imóvel nesse intervalo devem refletir se é vantajoso optar pela atualização e aproveitar a redução tributária.
Prazo para aderir
O prazo para aderir à atualização de valor estabelecida pela Instrução Normativa nº 2222 se encerra em 16 de dezembro deste ano. Portanto, os proprietários interessados devem se preparar para revisar suas declarações de imóveis, avaliar o valor de mercado atual e assegurar que atendem aos requisitos definidos para aproveitar essa oportunidade.
Essa nova legislação proporciona uma chance valiosa para aqueles que têm imóveis subvalorizados em suas declarações de Imposto de Renda. Contudo, é essencial planejar com atenção e estar ciente das condições, especialmente o prazo de 15 anos de manutenção do imóvel, para que o benefício possa ser usufruído plenamente. Trata-se de uma estratégia eficaz para reduzir a carga tributária de maneira legal, mantendo um ativo significativo no portfólio familiar ou empresarial.
Documentação
Uma vez que a atualização de valor é realizada, é importante manter uma documentação adequada que comprove a valorização do imóvel ao longo do tempo. Essa documentação pode incluir avaliações feitas por profissionais, recibos de melhorias realizadas e registros de mercado que demonstrem a valorização do bem.
Além disso, os proprietários devem estar atentos à possibilidade de revisão periódica de suas declarações, pois o mercado imobiliário pode sofrer alterações significativas que impactem diretamente no valor dos imóveis. A atualização periódica garantirá que os valores refletidos na declaração estejam sempre alinhados com a realidade do mercado. Os contribuintes também devem considerar a possibilidade de buscar orientação profissional, como consultoria contábil ou jurídica, para analisar a melhor forma de aproveitar essa oportunidade, levando em conta as particularidades de cada caso. Essa abordagem pode evitar erros que resultem em problemas futuros com a Receita Federal.
Contrato
Do ponto de vista do consumidor, é importante ainda se atentar a um contrato bem elaborado, essencial para garantir a segurança jurídica nas transações imobiliárias. Trata-se de um documento formaliza o acordo entre as partes, estabelecendo direitos e deveres, o que minimiza a possibilidade de conflitos futuros. Além disso, o contrato protege o vendedor de eventuais litígios, delineando claramente as condições de venda, como o preço, formas de pagamento e prazos. O uso de cláusulas específicas pode também resguardar o vendedor em casos de inadimplemento por parte do comprador.
Nas palavras de Simone Carvalho, gerente de relacionamento com o cliente da Plano&Plano, o contrato é uma segurança para ambas as partes. “Da parte do consumidor, um bom contrato deve reunir todas as informações detalhadas sobre o imóvel que ele está adquirindo. Por isso, é importante que o consumidor leia o contrato com atenção, e tire todas as dúvidas com o corretor de imóveis, ou a equipe de atendimento da companhia antes da assinatura. Um fator que contribuiu muito no processo de compra foi a digitalização. Hoje é possível ler e assinar o documento através do celular ou do computador, o que facilita a experiência do cliente“.
