Poucos setores cresceram tanto na década de ouro do varejo como o de shopping centers. Entre 2006 e 2013, o setor passou de 321 empreendimentos para 495. O faturamento quase triplicou, passando de R$ 50 bilhões para R$ 129,2 bilhões. A festa tinha razão de ser.
O País passava por um dos melhores períodos de consumo da história. Milhões de consumidores passaram a ter acesso à renda e ao crédito farto. O crescimento, porém, se mostrou frágil e a conta chegou cedo. A partir de 2013, o País dava sinais de que algo não caminhava bem. O que veio depois, todos sabemos. No caso do setor de shopping, o que se viu foram empreendimentos às moscas.
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É que muitos empreendedores, otimistas com o crescimento do País e com o boom do consumo, projetaram investimentos robustos antes de enxergarem que a corda da economia estava para arrebentar.
“Em 2011, o entusiasmo era muito grande, as linhas de financiamento eram fáceis, o dinheiro estava circulando no Brasil e surgiram vários novos empreendedores, que se estimularam pelo crescimento do varejo, que começou a reclamar por mais espaço para expandir”, explica Michel Cutait, diretor geral da consultoria para varejo Make it Work.
“O problema é que quando todos esses shoppings estavam prontos, os consumidores já começavam a reduzir o consumo, porque já estavam endividados”, explica. Com esse receio em consumir, as vendas começaram a cair, o varejo parou para observar o que poderia acontecer e muitas redes reduziram o ritmo de expansão. O resultado é que muitos shoppings abriram as portas, mas nem todos conseguiram lojistas suficientes para acompanhar essas aberturas.
A cidade de Sorocaba, em São Paulo, foi um dos maiores exemplos disso. Apelidada de “a cidade dos shoppings fantasmas”, Sorocaba recebeu nada menos do que cinco empreendimentos desde 2012. Detalhe: a cidade tem pouco mais de 600 mil habitantes. Era muita oferta para poucas pessoas. Tanto que os empreendimentos foram abertos mesmo com uma taxa de vacância – ou taxa de desocupação – que variava em torno de 70%.
Para Cutait, o exemplo de Sorocaba foi extremo. “Os empreendedores da cidade montaram um planejamento com base em uma economia otimista. E não observaram alguns fundamentos básicos da indústria. A conta que era feita naquele momento era de existir um shopping a cada cem mil habitantes. Mas não se observou o market share”, explica.
Conta difícil de fechar
“Com a crise, vemos em um primeiro momento uma desaceleração na evolução das nossas locações e em um segundo momento nós percebemos que alguns lojistas começam a sofrer. Esses dois fatores contribuíram para que a ocupação se tornasse mais lenta”, afirma Waldir Chao, diretor de operações e leasing da Sonae Sierra Brasil.
A empresa, que tem dez shoppings no portfólio, fechou 2016 com uma taxa de ocupação de 95,4%, abaixo da média da empresa, de 97%. “Vamos voltar a essa taxa ainda neste ano. Nossos shoppings existentes começam a entrar em um processo de maturação”, afirma. Apesar do número, a empresa está em uma posição confortável. Mas essa não é a realidade de todos os empreendimentos.
No País, em 2013, a taxa média de vacância nos shoppings novos daquele ano era de 50%. Ou seja, a cada duas lojas dentro do empreendimento, uma estava fechada por falta de locatário. Apesar das pesquisas indicarem uma retomada do consumo, porém, a situação ainda não é favorável para o setor. Pesquisa deste ano do Ibope Inteligência mostra que a taxa de vacância média dos shoppings abertos entre 2013 e 2016 é de 46%. Isso significa que do total de 16,4 mil lojas lançadas no período, aproximadamente 7,6 mil encontram-se desocupadas.
Na média, considerando todos os 558 shoppings do País, a taxa de vacância em 2016 foi de 4,6%, segundo dados da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) – um pouco acima dos 4,3% registrados no ano anterior. “Esse número acompanha a média histórica e está sob controle”, afirma Glauco Humai, presidente da Associação. Ele explica que, quando se trata de taxas de ocupação, é preciso considerar que shoppings são investimentos altos e de longo prazo. Além disso, enfatizou que casos como os de Sorocaba foram pontuais e não acompanham a média do setor.
Apesar disso, há outros fatores nesta conta: apesar da retomada, o fluxo de consumidores nos shoppings têm caído. Dados do Ibope mostram quedas mensais desde agosto de 2015, com picos de queda de 5% em novembro do mesmo ano e de 3,5% em outubro e novembro do ano passado. Além disso, os altos custos dos empreendimentos fizeram com que muitas redes de lojas escolhessem abrir operações em rua – que ainda apresentam negociações mais competitivas por conta da crise.
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