No painel “Mercado Imobiliário e seus dilemas: Algum dia ele voltará a crescer ou chegamos ao limite? E a questão do distrato, como fico?”, o Recover Money debateu o panorama atual do mercado de imóveis no País.

Mediado por Alberto Azental, professor da Escola de Economia de São Paulo da Fundação Getulio Vargas (FGV/EESP), o painel contou com a participação de Fernando Miziara, diretor financeiro e de relações com investidores da Rosso Residencial, Flávio Vidigal de Capua, diretor executivo financeiro e RI da Tecnisa, Pedro Fernandes, presidente associação brasileira do mercado imobiliário, Eduardo Shaeffer, CEO da Zap imóveis e Lucas Vargas, CEO da Viva Real.

Procurando traçar uma retrospectiva do setor nos dois últimos anos e uma previsão do que virá no médio prazo, o professor Azental conduziu os debatedores a discutirem toda a amplitude do setor.

Para Fernando Miziara, diretor financeiro e de relações com investidores da Rosso Residencial, nos últimos dois anos uma economia extremamente frágil e um País bastante fragmentado politicamente agravaram o desempenho do mercado imobiliário. “Houve um respiro no primeiro trimestre, mas, logo apos a delação da Odebrecht houve um freio. Para 2017 será ainda um ano muito difícil, com estoques altos e a questão do distrato agravando o setor. Acredito que os próximos messes serão para arrumar o ‘quintal’. E certamente haverá uma dependência da forca do governo para reestruturar este cenário”, avalia Miziara.

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Pedro Fernandes, presidente da associação brasileira do mercado imobiliário, trouxe uma análise do ponto de vista de Brasília, cidade onde reside. O especialista concorda com a avaliação de Mizara e acrescenta que o setor também é muito influenciado pela macroeconomia. “Principalmente no ano passado, com tanto fatos novos. Mas, daqui pra frente, enxergo de forma positiva. Claro que não haverá nenhuma retomada rápida. Mas, a partir de 2018, com a possibilidade de indicadores financeiros mais firmes o setor poderá ingressar num ciclo de retomada”, diz.

Oferta VS Demanda

Eduardo Shaeffer, CEO da Zap, disse que é necessário uma reflexão sobre os últimos dez anos para entendermos melhor a questão atual da oferta e demanda do setor. “Lá atrás, onde houve um crescimento de massa salarial que fizeram que os preços do imóveis disparassem além de a conta, isso chamou a atenção de investidores de curto prazo, o que não é sustentável para o setor. Como se trata de um produto de longo prazo para quitação, diante das variáveis nesse processo muitos investimentos de ocasião não se sustentaram. Isso provocou parte dos problemas que vivenciamos hoje, com projetos parados e um volume maior de distrato. Mais recentemente, com esse ‘freio de arrumação’ causado pela crise o mercado então se volta para estratégias mais planejadas. O que estamos vivendo hoje é um momento para não fazermos mais movimentos abruptos”, analisa Shafer.

Mizara, complementa dizendo que a competição aumentará sim nos próximos anos, mas, sua dinâmica será alterada. “Veremos a necessidade de um entendimento maior de cada região, das peculiaridades demográficas e o conhecimento a fundo do consumidor”, completa o diretor da Rossi Residencial.

“São pontos que estão sendo muito discutidos hoje pelas incorporadoras. Ao mesmo tempo isso gera mais competição e oportunidades para essas empresas atuarem regionalmente”, diz Pedro Fernandes, presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário.

Lucas Vargas, CEO da Viva Real, diz que essa positividade vislumbrada terá profundo impacto no setor daqui a dois ou três anos. “Por parte das incorporadoras essa recuperação depende de fatos macroeconômicos. Com mais confiança para executarem seus próximos lançamentos, essa equalização de oferta/demanda acontecerá e poderá trazer uma atividade mais sustentável para o mercado”, analisa.

A questão do distrato

Para Vidigal, da Tecnisa, o cenário do distrato no Brasil foi e vem sendo o grande vilão da indústria imobiliária. “O distrato é uma anomalia, onde alguns clientes prejudicam outros interessados. O aumento de juros representou a grande barreira”, frisa. Para o diretor da Tecnisa, o distrato deveria ter uma regulamentação um pouco mais rigorosa. “O risco é sempre para quem não distratou”, complementa.

Fernando Mizara concorda e diz que a bolha imobiliário no Brasil se dá por conta do distrato, e essa conta que não fecha, é do incorporador. “Mas isso vai chegar no sistema financeiro brasileiro um hora”, afirma. Como solução ele vê que no momento que houver uma simetria isso se resolverá. “Hoje a compra de imóvel virou um produto financeiro. Uma incorporado não pode arcar com 90% do valor do imóvel como penalidade”, frisa.

Shafer complementa dizendo que em relação aos estoques há uma visão que o concorrente da incorporadora não são as incorporadoras, mas, na verdade os imóveis usados. “No momento em que o mercado reavaliar o valor do imóvel usado que está lá parado há 4 a 10 anos e baixar esse preço haverá um reajuste nessa questão também”.

Mas qual o caminho para a retomada?

É unânime entre os participantes do debate que uma sinergia maior entre governo e mercado – principalmente sobre a questão do distrato – trará ao setor um avanço sustentável. Sem isso, Vidigal, da Tecnisa, diz que o sistema sofre como um todo. “Num momento em que incorporador se sente o maior penalizado ele deixa de criar um novo mercado e consumidor também é afetado. A regulação é o ponto”, frisa.

Lucas Vargas, acredita que não exista um modelo único de solução, mas, alternativas “onde as penalidades podem ser diluídas entre todos os atores”.

Pedro Fernandes, diz que o grande desafio ainda é a criação de um marco legal. “Tem dois caminhos por meio de uma medida provisória e um projeto de lei, que já estão sendo debatidos no governo. Acredito que logo vermos um caminho para buscar essa simetria do mercado” diz.

Outro ponto importante nessa questão é a análise de cada cliente que, segundo, Fernando Mizara tem sido muito utilizada para entender quem é o cliente que quer realizar seu sonho do imóvel próprio ou aquele investidor, que num momento de crise, buscará o distrato como solução para não arcar com o prejuízo de seu negócio.

Por fim, o painel deixa claro que uma maior regulação sobre a questão do ônus no âmbito do distrato, aliada um novo posicionamento do mercado, onde análise de perfil de clientes, estudos de regiões e a expectativa de um ajuste político-econômico no País sobressaem como questões primordiais para uma retomada do setor imobiliário no Brasil.

O aprendizado de anos anteriores e o trabalho analítico como fruto desse processo certamente garantirão os sonhos de consumidores e de empresários do setor.