Cada vez mais empresas precisam concentrar foco e esforços na melhoria de sua atividade central. Alocar recursos de modo eficiente é um mandamento, ainda mais em épocas de crise. Pensar no local de trabalho, para que ele possa funcionar como um instrumento de melhoria da produtividade e da qualidade operacional é o negócio de empresas voltadas para o “built to suit” ou “feitas sob medida” em tradução livre. Empresas especializadas em construir sedes, escritórios ou unidades perfeitamente pensadas e adequadas para as necessidades de outras empresas.

No Brasil, uma das protagonistas nessa nova modalidade é a TRX, segunda maior empresa na gestão de ativos imobiliários terceirizados do país. Consumidor Moderno conversou com José Alves, Vice-Presidente do Grupo TRX sobre o “built to suit” no Brasil, e os reflexos positivos que ter um local de trabalho estruturado para uma empresa pode inclusive trazer muitos benefícios a clientes e consumidores.

O conceito de built to suit segundo a TRX

A TRX é gestora e desenvolvedora. Uma empresa gestora de recursos que tem o DNA do mercado imobiliário. Ela nasceu com todas as referências no mercado para ser protagonista no “built to suit”. A TRX faz espaços comerciais sob medida para atender as necessidades da empresa ocupante. As empresas demandam espaços novos. Em seus movimentos de expansão, de readequação ou até mesmo momentos turbulentos como o atual, adotar espaços pensados nos mínimos detalhes para melhorar a eficiência operacional.

Os benefícios do “built to suit”

Economia de escala, um espaço perfeitamente dimensionado aumenta extraordinariamente o armazenamento de produtos, reduz até custos de seguro porque o imóvel traz todas as contingências de segurança necessárias. A localização é estratégica, tanto para facilitar o acesso dos colaboradores quanto para escoar a produção ou facilitar a logística. E o que é melhor: o capital da empresa é totalmente alocado na atividade fim, sem dispersão em outros investimentos ou custos laterais ao negócio. Sem contar que operações mais eficientes podem criar benefícios para toda a cadeia de valor, incluindo clientes e consumidores. Uma empresa de e-commerce pode reduzir sensivelmente custos de logística e tempo de entrega de produtos para o consumidor com um Centro de Distribuição “built to suit”.

Como se molda uma operação “built to suit”

A partir de um mapeamento das necessidades da empresa cliente, busca-se uma localização estratégica e então cria-se um projeto para a construção de um espaço específico para ela. Nesse modelo, o imóvel é construído e então cedido para usufruto da empresa em contratos geralmente de longo prazo, de 15 anos ou mais. Ou seja, é necessário desenvolver o imóvel do zero. Normalmente o processo envolve uma concorrência entre construtoras e projetos. O “built to suit” assegura total acessibilidade de uso, e normalmente envolve valores de aluguéis para a empresa cliente em patamares de mercado. É sob medida para o inquilino e para o investidor.

Expansão do “built to suit” no Brasil

A terceirização de ativo imobiliário, o capital alocado na atividade fim ainda enfrenta uma resistência no Brasil. Existe uma cultura brasileira das empresas serem donas dos seus ativos. Mas nos EUA, por exemplo, 80% dos ativos imobiliários corporativos são terceirizados. No Brasil, ao contrário, 80% são proprietários. no Brasil. Mas a crise e os trimestres seguidos de recessão configuraram uma tendência de terceirização clara, delineada. O parque industrial brasileiro, considerando os ativos imobiliários está obsoleto. A modernização é inevitável. É essa modernização passa pelo “built to suit”.

Que tipo de empresa pode apostar no “built to suit”

Empresas como a TRX focam em empresas com faturamento acima de RS$ 1 bilhão ou mais. Os segmentos mais propensos a adotar o modelo são o logístico, o industrial, e o varejo, incluindo empresas de material de construção, grandes shopping centers, hipermercados e atacarejo. Edifícios inteligentes corporativos que funcionem como sedes de grandes empresas e ativos de infraestrutura e commodities como armazenamento de grãos também podem se beneficiar do “built to suit”. Empresas como Ambev, Decathlon e BR Foods já adotaram essa modalidade no Brasil.

*Jacques Meir é Diretor de Conhecimento e Plataformas de Conteúdo do Grupo Padrão.