Assim como na aquisição de qualquer produto, ao comprar um imóvel novo, é preciso ter garantias de que ele se encontra em perfeitas condições de uso. Mas o que fazer caso isso não ocorra, ou seja, se houver vícios na construção, como infiltrações, trincas nas paredes, falta de ventilação por erro de projeto e dificuldades para escoamento da água devido ao uso de material de qualidade diferente do que consta no projeto e no memorial descritivo da obra?

De acordo com o diretor executivo do escritório de representação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) em São Paulo, Alexandre Naves Soares, inicialmente, é necessário saber que existe uma diferença entre vícios e defeitos de construção. ?A mais aceita tem sido a definição do Manual Saúde dos Edifícios do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de São Paulo (Crea/SP), que, acompanhando o disposto no Código de Defesa do Consumidor, define como defeitos as falhas que podem afetar a saúde e segurança do consumidor e como vícios as falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso ou diminuem o seu valor?, esclarece.

Soares explica que, tanto o vício como o defeito podem ser aparentes (de fácil constatação) ou ocultos (possível de ser constatado somente após o recebimento das chaves), e podem atingir a unidade autônoma (área privativa) ou a área comum do empreendimento. Para se resguardar quanto a ambos os problemas, além do contrato, é importante guardar o material de publicidade do empreendimento. ?É comum os prospectos de venda fazerem promessas de áreas verdes e de lazer, que nem sempre são cumpridas. Neste caso, o material de publicidade também vincula e obriga o construtor ou vendedor a entregar o que foi previsto.?

Independente de qual seja a situação, a responsabilidade por corrigir o problema e indenizar as perdas e danos (inclusive morais) daí decorrentes é do construtor e/ou do vendedor do imóvel. ?Mas não é só: o consumidor também pode optar pela rescisão ou distrato do negócio e receber tudo que pagou de volta, abatimento do preço, ou fazer o reparo por sua conta e, em seguida, cobrar o prejuízo dos responsáveis. Em qualquer das hipóteses, é cabível também a indenização por perdas e danos?, assegura o diretor da ABMH.

Testemunhas e fotos são essenciais para a comprovação dos danos

Para minimizar possíveis transtornos, é importante que, no momento da vistoria de entrega, o comprador esteja acompanhado por um profissional habilitado e de uma câmera fotográfica, a fim de que todos os vícios e defeitos aparentes sejam verificados de imediato, como orienta o consultor jurídico da ABMH em Sorocaba, Ricardo Pereira Chiaraba. ?Constatada a existência do problema, o mais indicado é que o consumidor não receba as chaves até o vício ou defeito seja resolvido.?

Se o recebimento das chaves for imprescindível, o consumidor deve registrar todos os problemas e, no ato da entrega, formalizar o pedido de reparo do vício ou defeito apresentado no imóvel ou na área comum. ?Embora o comprador não esteja obrigado a aceitar a unidade imobiliária defeituosa, a hipótese mais comum para quem passa por esta situação é receber o imóvel da forma como está, e solicitar que o construtor ou vendedor resolva o problema?, informa Chiaraba.

Nesse caso, alguns cuidados são indispensáveis. O primeiro deles é formalizar a solicitação de reparo imediatamente. ?A forma mais segura de formalizar a solicitação é fazê-la por escrito, com protocolo de recebimento (pessoalmente, via e-mail ou carta com AR). Mas nada impede que o pedido seja feito por meio da central de relacionamento telefônico, desde que seja fornecido o número de protocolo. O ideal, de toda forma, é que a solicitação seja feito o quanto antes, se possível no ato do recebimento das chaves?, orienta Chiaraba.

O consultor jurídico da ABMH informa, ainda, que, segundo o Código de Defesa do Consumidor, a solicitação deve ser realizada no prazo de 90 dias, contados da data em que o consumidor teve ciência do vício ou defeito de construção. ?A partir daí, o responsável tem o prazo de 30 dias para sanar o problema. Este prazo pode ser menor, dependendo da urgência do caso?, acrescenta. De toda forma, se o prazo de 90 dias já acabou, o comprador ainda pode recorrer ao Código Civil para solicitar o reparo do vício ou defeito de construção. ?Embora não exista uma definição pacífica, existe entendimento judicial de que o prazo para solucionar problemas de vícios ou defeitos de construção é de 10 anos?, pondera.

Após o prazo concedido no protocolo de solicitação, se o responsável não resolveu o problema, o consumidor tem a possibilidade de devolver o imóvel e receber os valores pagos, ter o abatimento proporcional do preço, exigir o reparo na via judicial ou fazer o reparo do vício ou defeito por sua conta e ser reembolsado dos valores pagos. ?Em todos os casos, o comprador deve ser indenizado pelas perdas e danos, inclusive morais?, conta Chiaraba.

A alternativa mais rápida, após o prazo do protocolo de solicitação, é fazer o reparo por conta própria e solicitar o reembolso das despesas, conforme explica o consultor jurídico da ABMH. ?Nesse caso, é importante que o consumidor tire fotos dos defeitos, faça três orçamentos prévios (nos locais de sua preferência), opte pelo serviço mais em conta e solicite nota fiscal ou recibo de todos os gastos.?

As perdas e os danos também devem ser comprovados. Aí, vale guardar receitas médicas de problemas de saúde causados pela umidade decorrente de infiltração, além de tirar fotos moveis e eletrodomésticos danificados e dos cômodos que não podem ser utilizados, que mais tarde serão anexadas à justificativa dos transtornos que isso acarretou aos moradores. ?O prazo para solicitar a indenização por perdas e danos é de 5 anos, contados a partir da data do prejuízo ou dano, inclusive moral?, completa Chiaraba.

Utilização do seguro habitacional 

De acordo com o consultor jurídico da ABMH, há uma diferença muito tênue entre a responsabilidade do seguro habitacional obrigatório do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que cobre danos físicos ao imóvel, e a responsabilidade do construtor do imóvel. ?Este último seria responsável pelos problemas causados por vícios ou defeitos de construção, que tornam o imóvel impróprio para o uso, diminuem o seu valor ou afetam a saúde e segurança do morador.?

O seguro para cobertura de danos físicos ao imóvel assegura os contratantes dos riscos de incêndio, raio, explosão, vendaval, desmoronamento total ou parcial (destruição ou desabamento de paredes, vigas ou outro elemento estrutural), ameaça de desmoronamento, destelhamento, inundação ou alagamento, ainda que provocado por chuvas. ?Caso haja necessidade de desocupação do imóvel até o pagamento da indenização ou reparação do dano, o pagamento das prestações mensais do financiamento também será de responsabilidade da seguradora?, aponta José Chiarabadd.