Uma decisão recente da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma boa notícia para empresas do mercado imobiliário. Em especial, as corretoras e empresas de pagamento são as mais beneficiadas. No caso analisado, os juízes decidiram que essas empresas não são responsáveis por atrasos na entrega de imóveis que foram comprados antes de prontos. Mas, ao mesmo tempo, a sentença deixa alguns consumidores preocupados.
O julgamento do REsp 2.155.898/SP estabelece que corretoras de imóveis e empresas de pagamentos não são responsáveis solidariamente pelo atraso na entrega de um imóvel. Isso se dá mesmo que tenham intermediado a transação ou processado o pagamento. A deliberação foi unânime e fundamentada na análise da responsabilidade por danos, que deve recair sobre quem efetivamente provocou o descumprimento contratual. Ou seja, a incorporadora.
É importante destacar que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) estabelece a responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de consumo. Entretanto, essa regra não é infalível. A decisão do STJ ressalta que a responsabilidade solidária se aplica apenas na presença de um nexo causal. Isso se dá entre a ação de um participante e o dano experimentado pelo consumidor. O que não foi evidenciado no caso analisado.
Entendimento do STJ
Os juízes do STJ entendem que corretora de imóveis e a empresa de pagamentos desempenham papéis de intermediação na transação e na gestão financeira, respectivamente. Sua atuação não envolve a execução da obra ou o controle do cronograma de entrega, responsabilidades essas que pertencem à incorporadora.
Assim, no caso do REsp 2.155.898/SP, o STJ concluiu que não há um nexo causal entre o atraso na entrega do imóvel e a atuação da corretora ou da empresa de pagamentos. A responsabilidade pela entrega do imóvel, conforme o cronograma estabelecido no contrato, é unicamente da incorporadora, que é encarregada da construção e entrega do empreendimento.
O nexo causal, no âmbito jurídico, diz respeito à conexão de causa e efeito entre uma ação ou omissão e um resultado. Ele é essencial para estabelecer a responsabilidade em diversas áreas do direito. Entre elas, a civil e a penal, e implica a demonstração de que houve um dano real ocasionado por uma conduta específica.
Kevin de Sousa é advogado especialista em Direito Imobiliário e Privado pela Universidade de Harvard. Em sua visão, a decisão representa um marco significativo. “Ela indica um entendimento mais restritivo da chamada ‘cadeia de consumo’. Por consequência, a decisão pode limitar o número de empresas contra as quais o comprador pode buscar reparação. Isso fragiliza a posição do consumidor, principalmente quando esses agentes contribuíram para a expectativa de cumprimento do contrato”, alerta.
Consequências da decisão do STJ
Em outras palavras, a decisão pode desencadear uma série de implicações diretas para o mercado imobiliário e para as relações de consumo em geral. Afinal, a dificuldade em responsabilizar todos os agentes envolvidos em uma transação pode levar a um aumento na insegurança jurídica, fazendo com que os consumidores hesitem em adquirir imóveis. Além disso, o fortalecimento de barreiras para a busca de reparação pode resultar em uma diminuição da confiança dos consumidores nas operações imobiliárias.
E, embora a construtora continue sendo a principal responsável legal pela entrega do imóvel, a exclusão de outras entidades pode prolongar o tempo e a complexidade das disputas judiciais. “É aceitável que o STJ delimite as fronteiras da responsabilidade civil objetiva, mas é necessário reconhecer que a atuação dessas empresas ultrapassa uma função técnica: elas influenciam decisões e reforçam garantias. Ao excluí-las da equação, corremos o risco de proteger intermediários que se beneficiam da operação, mas não respondem por suas consequências”, acrescenta o advogado.
Ele acrescenta ainda que há um risco relevante de interpretações variadas nos tribunais inferiores, uma vez que os critérios para definir quem faz parte ou não da cadeia de consumo não são objetivos nem homogêneos.
Segurança Jurídica?
Por outro lado, Thiago Amaral, especialista em Meios de Pagamento e sócio do Barcellos Tucunduva Advogados, vê a decisão como um progresso para a segurança jurídica do setor. “O STJ reconheceu que as chamadas ‘pagadorias’ não participam da relação de fornecimento do imóvel. Elas atuam exclusivamente na intermediação financeira – como emissão de boletos e repasses – sem qualquer envolvimento na obra ou no contrato de compra e venda”, esclarece.
Amaral afirma que a decisão enfatiza a necessidade de contratos bem definidos, nos quais cada agente responde apenas pelo que lhe compete. “Se houver falha no repasse de valores, a empresa de pagamento pode ser responsabilizada. Mas não por atrasos na obra, que é responsabilidade do incorporador”, afirma. Para ele, essa compreensão abre espaço para mais inovação no setor: “Com menos risco jurídico, as fintechs começam a ser vistas como aliadas estratégicas e não como potenciais passivos ocultos”.
Diante desse panorama, para os consumidores, é recomendável cautela redobrada no momento da compra. “Analisar o contrato com um advogado antes de assiná-lo é essencial. Além disso, é importante guardar todas as comunicações com corretoras e intermediários, e escolher incorporadoras de boa reputação”, orienta.
Em suma, a nova perspectiva trazida pelo STJ potencia uma reavaliação tanto no papel das corretoras quanto na forma como os consumidores devem interagir com o mercado imobiliário. Garantir um equilíbrio entre a proteção ao consumidor e a liberdade de atuação das empresas é um desafio contínuo que demanda atenção de todas as partes envolvidas.
